賃貸アパート・賃貸マンションを退去するときにありがちなトラブルに、「原状回復」があります。
ついうっかりを壁紙を破いたり、フローリングを傷つけてしまったりした場合、どのくらいの費用を負担するのかは気になるところです。
原状回復とは、たとえば入居者が故意に傷をつけたり、掃除を怠って汚したりなど、経年劣化や通常損耗ではなく、入居者の使い方に問題があった部分の修繕費用を入居者が負担するということです。
したがって、入居者がすべての汚れや傷の修繕費用を負担しなければならないわけではありません。
退去時にトラブルにならないためには、「どこまで原状回復の必要があるのか」「どこまでが経年劣化なのか」という点が重要です。
今回は入居者の原状回復の義務と耐用年数の考え方について解説します。
経年劣化と原状回復の考え方
まずは経年劣化と通常損耗について理解しておきましょう。
「経年劣化」とは、年月が経つにつれて内装材や設備の品質が下がることを言います。たとえば、日焼けによって壁や床が色あせたり、湿気によってゴムやネジが傷んだりすることは、経年劣化に含まれます。
「通常損耗」とは、住まいを通常の使い方をしていて生じた汚れや傷みのことを指します。たとえば、家具を置いた場所にできた床のへこみや設置跡、冷蔵庫の裏側の黒ずみ（電気ヤケ）は、通常損耗の範疇です。しかし飲み物をこぼして壁紙を汚してしまい、掃除を怠ったことでシミになった場合は、経年劣化や通常損耗とは認められません。
経年劣化や通常損耗の修繕費用は、すでに賃料として支払っている分からまかなうことになるため、原状回復費用は経年劣化と通常損耗分を差し引いて考えるのが基本です。
ただし、賃貸借契約で原状回復などの特約がある場合は、特約が優先されるため注意しましょう。
内装材や設備の耐用年数
原状回復の費用を算出するにあたり、重要なポイントの一つに「耐用年数」があります。
経年劣化と通常損耗によって内装材や設備の価値の減少は、国土交通省発行の「原状回復ガイドライン」で示されてる耐用年数と、入居者の入居年数を踏まえて考え、これをもとにして「退去時の残存価値」を割り出します。
ここでは、壁紙とフローリングの耐久年数について詳しく解説します。
壁紙の耐用年数に関する考え方
賃貸物件の内装材のうち、大部分を占めるのが壁紙です。
原状回復ガイドラインでは、壁紙の耐久年数を「6年」としているため、居住期間が6年以上経過すると残存価値が1円になります。
たとえば、壁紙の張り替えに10万円の費用がかかる賃貸物件に3年居住して退去する場合、原状回復で考慮すべき価値は50％（6年の半分）となり、入居者が支払う壁紙の原状回復費用は50％の5万円となります。6年を超えて7年居住して退去する場合、壁紙の残存価値は1円となるため、入居者が支払う原状回復費用は1円となります。
フローリングの耐用年数に関する考え方
フローリングの耐用年数に関する考え方は、壁紙に比べてやや複雑です。国土交通省のガイドラインによると、フローリングの耐用年数を以下のように定められています。
経過年数は考慮しない。ただし、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング床全体を張り替えた場合は、当該建物の耐用年数で残存価値 1 円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。
参考：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
フローリングの耐用年数（経過年数）は考慮しないとしながらも、フローリング床全体を張り替えた場合は考慮するとあります。
したがって、フローリングの耐用年数は、
- フローリングの部分補修をした場合は耐用年数を考慮しない
- フローリングの全面張り替えをした場合は耐用年数を考慮する
の2パターンが考えられます。
１．フローリングの部分補修をした場合
フローリングを部分補修したとしても、フローリング全体の価値が復活するわけではないため、耐用年数を考慮しないということになります。
たとえば、フローリングの部分補修の費用が5万円の場合は、原状回復費用の計算に耐用年数を考慮しない（耐用年数の割合は計算に含まれない）ため、入居者の負担額も5万円です。
２．フローリングの全面張り替えをした場合
フローリングを全面的に張り替えれば、フローリング全体の価値が復活するため、耐用年数を考慮した原状回復の計算となります。
これはの張替えと同じ考え方で、フローリングの耐用年数は22年です。
たとえば、全面張り替えで10万円の費用がかかり、入居期間が11年の場合、10万円×22分の11で50％になり5万円の借主負担になります
たとえば、フローリングの全面張り替えに10万円の費用がかかる賃貸物件に11年居住して退去する場合、原状回復で考慮すべきフローリングの価値は50％（22年の半分）となり、入居者が支払うべきフローリングの原状回復費用は50％の5万円となります。
まとめ
退去時の原状回復費用は、経年劣化や通常損耗によるものは原則として賃貸人（貸主）が負担し、故意や過失、清掃を怠ったために生じたものは入居者が負担するというルールです。
原状回復にかかった費用は入居時に支払った敷金から差し引かれ、敷金を上回った場合は退去時に精算となります。
なるべく原状回復の費用を抑えるには、普段からこまめに掃除をすること、内装材や設備を大事に使うことが大切です。
